استاد دانشگاه تهران:

برای شهرک سازی هامطالعات دقیقی انجام نشده

شنبه 19 خرداد 1397 - 09:20
کد مطلب: 954535
مسکن

یکی از دغدغه‌های اصلی  برنامه‌ریزان و دولتمردان در ایران، حل مشکل کمبود مسکن یا بدمسکنی بخشی قابل‌توجهی از مردم بوده است. اما نتایج پژوهش‌های آماری نشان می‌دهد برنامه‌ریزی مسکن در ایران کمتر به اهداف اولیه خود رسیده‌است.

به گزارش گروه اقتصادی ایسکانیوز؛ اصول سوم، ‏ سی‌و‌یکم و ‏ چهل‌و‌سوم قانون اساسی یکی از وظایف اصلی حاکمیت در ایران را تامین مسکن مناسب برای همه افراد بدون مسکن تعیین کرده است. بر این اساس، یکی از دغدغه‌های اصلی برنامه‌ریزان و دولتمردان در ایران، حل مشکل کمبود مسکن یا بدمسکنی بخشی قابل‌توجهی از مردم بوده است. اما نتایج پژوهش‌های آماری نشان می‌دهد برنامه‌ریزی مسکن در ایران کمتر به اهداف اولیه خود رسیده‌است. برای نمونه درحالی‌که براساس سرشماری سال 95 بیش از 2900 خانوار فقط در حاشیه شهر تهران در چادر، کپر و زاغه زندگی می‌کنند، اما نتایج همان سرشماری می‌گوید دو میلیون و 600 هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که طی چند سال اخیر هیچ سیاستی برای آن اندیشیده نشده است.

حالا این بی‌برنامگی‌ها قیمت مسکن را نیز شدیدا بالا برده است، به‌طوری‌که براساس آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت مسکن در تهران، طی یک سال گذشته (فروردین 97 نسبت به فروردین 96) قیمت مسکن در شهر تهران حدود 30 درصد افزایش یافته است. کارشناسان مسکن رکود ساخت‌وساز، کاهش سود سپرده‌های بانکی و ورود پول‌های سرگردان به بخش سوداگری زمین و مسکن و بحران ارزی اخیر را ازجمله دلایل این افزایش نجومی قیمت مسکن می‌دانند.

با این حال دولتی‌ها معتقدند حداقل سه میلیون مسکن مازاد بر نیاز ساخته‌اند و فعلا در زمینه تامین مسکن، برنامه‌ای جز تامین در قالب نوسازی بافت‌های فرسوده نخواهند داشت. گرچه وضعیت فعلی افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر بی‌سابقه است، با این‌ حال، مشکل کمبود مسکن، بی‌مسکنی و افزایش قیمت مسکن فقط محدود به وضعیت فعلی کشور نیست.

در این زمینه در دهه 60 نیز تصمیماتی اندیشیده شده که یکی از این تصمیمات، احداث شهرهای جدید برای حل مشکل مسکن و سرریز جمعیتی بوده است. بر این اساس پس از انقلاب 17 شهر جدید در حاشیه کلان‌شهرهای کشور احداث شده‌اند که نه‌تنها مساله مسکن و سرریز جمعیتی کلان‌شهرهای کشور را حل نکرده‌اند، بلکه امروز خود به‌عنوان «مساله و مشکل» مطرح هستند. برای نمونه در حال حاضر فقط در شهر جدید پرند هفت هزار واحد مسکونی بدون متقاضی و 25 هزار واحد دارای مالک اما بدون امکانات اولیه سکونت وجود دارد.

حال برای پاسخگویی به این سوال که چرا شهرهای جدید به‌جای یاری کلان‌شهرها در مسائلی همچون حل مشکل مسکن، جذب سرریزهای جمعیتی و دستیابی به سایر اهداف تعریف‌شده، حال خود به‌عنوان مشکل و مساله مطرح هستند، گفت‌وگویی را با پروفسور کرامت‌ا... زیاری، استاد دانشگاه تهران و از پژوهشگران و مجریان طراحی شهرهای جدید انجام داده است که متن آن در ادامه می‌آید.

به نظر شما چرا در حالی که در شهرهای بزرگ به شدت کمبود مسکن وجود دارد، اما از ظرفیت شهرهای جدید برای افزایش عرضه مسکن استفاده نمی‌شود؟

یکی از اهداف شهرهای جدید ارائه مسکن به مردم کم‌درآمد، کارمندان، گروه‌های آسیب‌پذیر و... است. شهرهای جدید در تمام دنیا و به خصوص در کشور ما در حقیقت انبار مسکن شده‌اند. در سال 64 که قانون تاسیس شهرهای جدید در هیات دولت وقت مصوب شد،‌ محاسبات جمعیتی غلطی صورت گرفت.

محاسبه کردند که جمعیت ایران به 140 میلیون نفر خواهد رسید و از 96 میلیون نفری که در شهرها ساکن هستند، حدود 6 میلیون باید در شهرهای جدید اسکان یابند. یکی از اهداف این قانون سر‌ریز جمعیتی مادر شهرها به سمت شهرهای جدید بود. باید اشتغال و سرمایه‌گذاری ایجاد شود تا این شهرها از حالت خوابگاهی‌ای که دارند خارج شوند. در شرایط فعلی مسکن زیاد ساخته شده و مازاد مسکن داریم. طبق آمار در تهران حدود 300 هزار خانه خالی وجود دارد.

شهرهای جدید انبار مسکن است اما چون سرمایه‌گذاری نشده است،‌ فعالیتی در آن وجود ندارد و صرفا خوابگاه است و مشکلی را حل نمی‌کند. شهرهای جدید عمدتا هزینه‌بر هستند. در ایران و در تمام دنیا هزینه‌برند. ما باید شهرهای کوچک و میانی را توسعه دهیم. الان 1259 شهر در ایران داریم. شهرهای کوچک مشکل سرمایه، درآمد و اداره دارند. در تهران میزان واحد مسکونی نسبت به خانوار بیشتر است. حدود 300 هزار واحد مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر داریم، ولی مشکلی که در تهران وجود دارد این است که توزیع مناسب وجود ندارد. یک نفر ممکن است چندین واحد مسکونی داشته باشد اما برخی از مردم مانند اقشار کارمند و مستضعف دارای واحد مسکونی نیستند.

اولین کاری که در برنامه‌ریزی ملی باید صورت گیرد این است که قشر آسیب‌پذیر و کم‌درآمد که توان مالی ندارند، شناخته شوند و برایشان مسکن در نظر گرفته شود. ما در کشورمان برای مسکن چند قشر مشکل داریم. یکی گروه‌های آسیب‌پذیر بسیار فقیر هستند که در واقع دهک یک می‌شوند. یکی دیگر گروه‌های کم‌درآمد هستند که از دهک‌های 2 تا 6 را در‌بر‌می‌گیرند. باید چه در کلان‌شهرها و چه در شهرهای دیگر به این دهک‌ها مسکن بدهیم.

ممکن است در بعضی شهرها مانند تهران به ازای هر خانوار یک واحد مسکونی وجود داشته باشد و واحدهای مسکونی از خانوارها بیشتر باشند، ولی مسکن در تهران توزیع مناسبی ندارد. اگر ما در کشورمان در این رابطه برنامه‌ریزی نداشته باشیم و افراد فقیر و آسیب‌پذیر خودشان صاحب مسکن شوند، 60 سال طول می‌کشد تا این گروه صاحب مسکن شود و این کار در طول زندگی امکان ندارد.

شما می‌فرمایید 300 هزار خانه بیشتر از تعداد خانوارها داریم،‌ چرا قیمت مسکن اینقدر افزایش داشته است؟ در حالی که یکی از دلایل این مشکل را کمبود عرضه می‌دانید.

قیمت مسکن تابعی است از شرایط اقتصادی کشور. همیشه بین قیمت مسکن و نرخ ارز رابطه وجود دارد. قیمت ارز در شهریور سال گذشته 3700 تومان بود، اما در حال حاضر گفته می‌شود حدود 1.9 برابر رشد داشته است. این افزایش، به تبع روی نهاده‌های ساخت‌وساز،‌ کارگر،‌ مصالح، حمل‌ونقل و ... اثر می‌گذارد. علاوه بر این تورمی که ارز به وجود آورده است، شامل مسکن نیز می‌شود. زیرا در کشور ما، حوزه مسکن با 125 فرصت شغلی در ارتباط است.

با توجه به اینکه اشاره کردید شهرهای جدید در کشور ما اکنون،‌ حالت خوابگاهی دارند و نیاز به سرمایه‌گذاری در این حوزه هست چه کنیم که برای مثال دو شهر پرند و پردیس از حالت خوابگاهی خارج شوند؟

باید برای مردم اشتغال ایجاد شود. هیچ راه دیگری وجود ندارد. شهرهای جدید موفق نخواهند شد مگر با سرمایه‌گذاری اقتصادی، صنعتی،‌ خدماتی و... . زمانی دانشگاه‌ها به عنوان سرمایه‌گذاری خدماتی در شهرهای جدید مطرح بودند، چرا‌که برای مثال در تهران یک دانشجو صبح از خانه خارج می‌شد و عصر به خانه باز‌می‌گشت، اما در حال حاضر تعداد دانشجویان کاهش یافته است بنابراین باید به سمت سرمایه‌گذاری صنعتی، خدماتی، ‌اقتصادی، نمایشگاه‌های داخلی، بین‌المللی و تولید در شهرهای جدید حرکت کرد.

آیا می‌توان حالتی بر‌عکس را در نظر گرفت تا شهرهای جدید در کنار صنایع بزرگ شکل بگیرند؟

اصولا یکی از اهداف و کارکرد ایجاد شهرهای جدید اسکان شاغلان بخش صنعت بوده است. فولادشهر اصفهان برای شاغلان بخش صنعت ایجاد شد، پرند که من، خود، از طراحان و برنامه‌ریزان آن هستم برای اسکان شاغلان فرودگاه بین‌المللی حضرت امام خمینی(ره) و ایستگاه راه‌آهن و صنایع جنوب بنا شد.

بنابراین برای رونق شهرهای جدید باید فعالیت‌های تازه ایجاد شود. اگر قرار است ساکنان شهر جدید سرریز جمعیت شهر مادر باشند، باید امکانات لازم در این شهرها فراهم شود. برای مثال دو شهر پرند و هشتگرد قرار بود سرریز تهران را جمع کنند، اما سرریز تهران، بیشتر در هشتگرد ساکن شدند تا پرند. در‌واقع اقشار کم‌درآمد جامعه بیشتر در پرند ساکن هستند، این در حالی است که تامین آب پرند با مشکل مواجه است. زیرا این شهرک ‌ برای 80 هزار نفر طراحی شده در صورتی که اکنون وزارت مسکن این ظرفیت را به بیش از 500 هزار نفر افزایش داده است.

شما که از طراحان شهر پرند بوده‌اید،‌ چرا به اهداف اقتصادی خود نرسیده و نتوانسته‌اید محلی برای اسکان همراه با اشتغال افراد فراهم کنید؟

یکی از مشکلاتی که ما در کشورمان داریم مدیریت است. شانگهای چین یک شهر پایتختی است که آن را ظرف هشت سال ساخته‌اند. ما ساخت پرند را از سال 69 یا 70 شروع کردیم. نزدیک به 30 سال است که مکان‌یابی و برنامه‌ریزی آن انجام شده اما هنوز تکمیل نشده است. ما مشکل مدیریت و سرمایه داریم ولی مدیریت بسیار ضعیف و غیر‌تخصصی است.

حمل‌و‌نقل سریع‌السیر برای شهرهایی که قرار است سرریز جمعیت مادرشهرها را جمع کنند، موثر‌تر نیست؟

یکی از پیشنهاداتی که به شرکت عمران شهرهای جدید و برنامه‌ریزان مسکن و شهر‌سازی می‌کنم این است که راه‌آهن و مترو ایجاد کنند چون تسهیل رفت‌و‌آمد بسیار تاثیر دارد. باید در راه‌آهن سرمایه‌گذاری کنند. سرمایه‌گذاری در راه‌آهن بسیار موثر است و قیمت‌ها را هم پایین می‌آورد. ما باید ساخت راه‌آهن تهران به مناطق شهری اطرافش را حتما در نظر بگیریم. البته توجه کنید که راه‌آهن هم بسازند مهاجرت آونگی ایجاد می‌شود. بنابراین نکته مهم‌تر سرمایه‌گذاری برای اشتغال است. مردم جایی می‌روند که شغل باشد. در‌واقع یک مکان فعالیتی نیاز دارند.

شما تجربه انگلستان را از نزدیک دیده‌اید، چرا ما از تجربه کشورهای دیگر در زمینه شهرهای جدید استفاده نمی‌کنیم؟

انگلستان تا سال 1970 توانسته 36 شهر جدید را مکان‌یابی و اسکان کند. من در کتاب برنامه‌ریزی شهرهای جدید،‌ تجربه کشورهای اروپایی به خصوص انگلستان، شوروی سابق، آمریکا،‌ کشورهای جهان سوم و در واقع همه دنیا را آورده‌ام. متاسفانه در زمان وزارت مسکن مرحوم کازرونی و طراح شهرهای جدید که مهندس کامروا مسئول آن بود، بدون هیچ مطالعه تجارب جهانی، کار را در ایران شروع کردیم که به همراه محاسبات غلط جمعیتی و مکان‌یابی نامناسب این کار انجام شد. الان باید هزینه این کار را بپردازیم؛ هیچ راهی ندارد. باید این شهرها را مدیریت کنیم و راه را ادامه دهیم ولی برای بقیه مسیر باید از متخصصان استفاده کنیم. متاسفانه وزارت مسکن در شهرهای جدید از متخصصان امر استفاده نمی‌کند.

402

169 / 161

نظرات

1- لطفا نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
2- نظرات حاوی مطالب توهین‌آمیز یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران و مغایر با قوانین کشور منتشر نمی‌شود.
3- نظرات پس از تایید منتشر می‌شود.

ایسکاTV

اخبار پر بازدید

آخرین اخبار