به گزارش خبرنگار اجتماعی ایسکانیوز، در دنیای امروز، سند مالکیت دیگر تنها یک برگه شناسایی ملک نیست، بلکه یک کد دیجیتال در سامانه ثبت الکترونیک است. این تغییر پارادایم، بسیاری از روشهای سنتی معامله را که دههها در بازار مسکن رایج بود، به بنبستهای حقوقی تبدیل کرده است. وقتی قولنامه از جایگاه سند الزامآور به سند استردادی تغییر مکان میدهد، خریدار در برابر تورم و تخلف فروشنده بیدفاع میماند. در گفتوگوی حاضر با کاوش در لایههای پنهان قانون الزام کوشش شده تا پرتویی بر چگونگی به کارگیری ابزارهای قانونی برای تضمین مالکیت در عصر اسناد سبز افکنده شود.
در ادامه گفتوگوی ایسکانیوز با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را بخوانید:
قویدل در پاسخ به اینکه آیا قانون جدید با حذف اعتبار قولنامهها، حق مالکیت احتمالی خریداران در اسناد سبز را سلب کرده و آنها را به جایگاه طلبکار تنزل داده است، گفت: خیر، سازمان ثبت چنین کاری نکرده است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک قانون خاص است که در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ تصویب شد. طبق ماده یک این قانون، کلیه معاملات (به جز انتقال منافع یا اجاره کمتر از دو سال) باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.
او با طرح اینکه این سامانه دو روش برای ثبت معاملات پیشبینی کرده است، اضافه کرد: روش اول، تنظیم پیشنویس قرارداد توسط مشاور املاک در سامانه است که طرفین باید ظرف پنج روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. روش دوم، تنظیم قرارداد یکسان توسط مشاور یا خودکاربری طرفین است که در این حالت حداکثر سه ماه فرصت دارند تا به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. همچنین مسیر مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی نیز همواره باز است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در واکنش به اینکه چرا معاملات عادی در این حوزه ممنوع شده است، اظهار کرد: این قانون برای ساماندهی معاملات و کاهش مخاطراتی وضع شد که بسیاری از پروندههای فعلی در مراجع قضایی را شکل دادهاند. طبق تبصره چهار ماده یک، اسنادی که از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شدهاند، حتی اگر سامانه موضوع ماده ده راه اندازی نشده باشد، مشمول این قانون هستند.
وی با بیان اینکه در دو سال و نیم گذشته بیش از ۱۱ میلیون سند سبز در کشور صادر شده است، گفت: این اسناد کاملاً مشمول قانون الزام هستند. اگر طرفین معامله را طبق سه روش قانونی پیشبردند، امنیت کامل دارند؛ اما اگر مانند سابق به توصیهی برخی بنگاهداران، قرارداد را به صورت عادی تنظیم کنند، در صورت بروز اختلاف، هیچ دادگاهی به این موضوع رسیدگی نخواهد کرد و این معاملات قابل استماع نیستند. در چنین شرایطی خریدار نمیتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند و صرفاً میتواند درخواست استرداد وجه پرداختی را داشته باشد.
حمایت قضایی در برابر ریسکهای قولنامه
قویدل در پاسخ به این نکته که این وضعیت بر امنیت خریدار اثر منفی میگذارد، گفت: لزوماً اینطور نیست. اگر خریدار معامله را به نحو صحیح انجام دهد، قانون کاملاً از او حمایت میکند. در واقع، قانونگذار آنچه را که ممنوع کرده است، حمایت نمیکند. حتی در مواردی که فروشنده ملک را تحویل داده اما بخشی از ثمن معامله باقی مانده باشد، اگر معامله عادی باشد، فروشنده باید مبلغ دریافتی را پس دهد و ملک را بازپس بگیرد، بدون اینکه بتواند اجرتالمثل دوران تصرف را مطالبه کند.
او با طرح اینکه معامله عادی باطل نیست اما فاقد حمایت قضایی است، اضافه کرد: اگر کسی بخواهد امنیت معاملاتش حفظ شود، باید طبق روشهای تعیین شده توسط قانونگذار عمل کند. باید پذیرفت که عمده پروندههای مورد اختلاف در کشور، ناشی از همین معاملات عادی هستند. در مقابل، هر آنچه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، به دلیل رسمی بودن، کاملاً قابل استناد است و قانون از آن حمایت میکند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در واکنش به مزایای ثبت رسمی در برابر قولنامهها، اظهار کرد: در قولنامههای عادی، امکان تغییر تاریخ یا ادعای انکار و تردید در امضا وجود دارد و بسیاری از دعاوی جاری در دادگستریها ریشه در همین معاملات عادی دارد. بنابراین، حرکت به سمت ثبت رسمی، تنها راه رهایی از این مخاطرات است.
مدیریت مخاطرات در صدور سند المثنی و جلوگیری از کلاهبرداری
وی در پاسخ به این پرسش که در صورت مفقود شدن سند و نیاز به صدور سند المثنی، چگونه میتوان از صدور سند برای مالک پیشین (در حالی که ملک با قولنامه به دیگری منتقل شده) جلوگیری کرد، گفت: یکی از مخاطرات اصلی معاملات عادی دقیقاً همین موضوع است. اگر شما ملکی با سند مالکیت داشته باشید و آن را با قولنامه عادی بفروشید و حتی سند را به خریدار تحویل دهید، اما انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی صورت نگیرد، از نظر دولت این ملک همچنان به نام شماست.
قویدل با تأکید بر اینکه معاملات عادی در دفتر الکترونیک اسناد هیچ اثری باقی نمیگذارند، اضافه کرد: سازمان ثبت متوجه نمیشود که مالک رسمی، ملک را با قولنامه به شخص دیگری فروخته است؛ مگر آنکه سند در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود تا اثر آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج گردد. تنها در این صورت است که سازمان ثبت از انتقال ملک آگاه میشود و مانع از درخواست سند المثنی توسط مالک پیشین میگردد.
او با تشریح تشریفات اخذ سند مالکیت المثنی، اظهار کرد: یکی از مدارک لازم برای این درخواست، استشهادیه سه نفر شاهد است که امضای نفر سوم باید در دفتر اسناد رسمی گواهی شود تا مفقود شدن، سوختن یا سرقت سند را تأیید کنند. اگر شخصی با وجود تحویل سند به خریدار، برای ملک درخواست سند المثنی کند، این سند قابل ابطال است و خریدار میتواند بابت کلاهبرداری یا جرم متناسب با این اقدام، شکایت کیفری مطرح کند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در واکنش به اینکه خریدارانی که ملک دارای سند مالکیت را با قولنامه عادی خریدهاند چه مسیری را طی کنند، گفت: اگر ملک دارای سند حدنگار (زرد رنگ) باشد و از اول خرداد که سامانه موضوع ماده ده راه اندازی شده، خرید آن با قولنامه عادی صورت گرفته باشد، خریدار باید ابتدا ادعای خود را به همراه قولنامهها و نقشههای ملک در سامانه درج کند تا سازمان ثبت از این معامله آگاه شود.
وی با بیان اینکه این اقدام تنها گام اول است، اضافه کرد: خریدار باید حداکثر ظرف دو سال از تاریخ درج ادعا در سامانه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگستری مطرح کند تا ملک به صورت رسمی منتقل شود و دیگر چنین مخاطراتی برای ملک او متصور نباشد.
قویدل در پاسخ به اینکه آیا برای افرادی که در گذشته دچار کلاهبرداری شدهاند یا ملکشان را از دست دادهاند سازوکاری برای بازگشت مال پیشبینی شده است یا خیر، گفت: اگر معاملهای روی ملکی انجام شده باشد که فاقد سند مالکیت است یا سند آن از نوع سبز (حدنگار) نیست، بلکه سند دفترچهای یا زرد رنگ است، دادگاهها همچنان به این دعاوی رسیدگی میکنند.
وی افزود: در واقع، اکثر پروندههای جاری در مراجع قضایی مربوط به همین دسته از املاک است که سند ثبت ندارند یا اسنادشان قدیمی است و در این موارد، روند رسیدگی قضایی طبق روال معمول ادامه دارد.
او با طرح اینکه ایمنی معامله در درجه اول به داشتن سند مالکیت وابسته است، اضافه کرد: مردم عزیز باید توجه کنند که اگر میخواهند معاملهشان ایمن باشد، حتماً ملکی را بخرند که سند مالکیت دارد؛ چرا که در املاک فاقد سند، احراز مالکیت فروشنده برای خریدار مقدور نیست و هیچ دستگاه دولتی نمیتواند تایید کند که ملک واقعاً متعلق به فروشنده است یا خیر.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در واکنش به نحوه معامله املاک دارای سند ثبت، اظهار کرد: اگر ملک دارای سند ثبت است، به هیچ وجه نباید معامله عادی انجام شود و قولنامه نوشته نشود. حتی اگر مشاور املاکی توصیه کرد که قولنامه بنویسید، به هیچ وجه این کار را نکنید؛ زیرا اگر فروشنده بعد از دریافت وجه، سند را در دفتر اسناد رسمی منتقل نکند، شما نمیتوانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید.
وی با بیان اینکه در چنین شرایطی خریدار تنها به استرداد وجه متوسل میشود، گفت: با توجه به تورم شدید، اگر بعد از شش ماه یا یک سال رسیدگی قضایی، صرفاً همان مبلغی که پرداخت کردهاید بازگردد، شما متحمل ضرری جبرانناپذیر شدهاید. بنابراین، در مورد اسناد سبز رنگ، به هیچ عنوان معامله قولنامهای انجام ندهید.
قویدل در پاسخ به اینکه مفهوم معامله غیرقولنامهای در فضای دیجیتال چیست، گفت: منظور از عدم انجام معامله قولنامهای این نیست که فقط نام معامله در سامانه ثبت شود. خریداران نباید صرفاً به اعتماد مشاور املاک که میگوید «در سامانه ثبت کردم» اکتفا کنند. باید دقت کنند که ثبت در سامانه حتماً در قالب «پیشنویس قرارداد» یا «قرارداد یکسان» باشد؛ زیرا قانون الزام تنها این دو روش را میپذیرد.
او با طرح اینکه قراردادهای سهبرگی، دستنویس یا تایپی هیچ اعتباری ندارند، اضافه کرد: طرفین معامله باید توجه کنند که ثبت در سامانه املاک و مستغلات نباید به عنوان یک معامله عادی صورت بگیرد. پرینتی که از سامانه دریافت میکنید حتماً باید یکی از این دو نوع قرارداد باشد تا حمایت قانونی را شامل شود.
تکلیف اسناد دفترچهای و پایان مهلت تبدیل
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در واکنش به این پرسش که آیا برای کسانی که نتوانستهاند سند دفترچهای خود را به حدنگار تبدیل کنند، مهلت استثنائی در نظر گرفته شده یا خیر، اظهار کرد: طبق تبصره ماده یازده قانون جامع حدنگار، مهلت پنج ساله به پایان رسیده و در حال حاضر ما خدمات ثبتی برای این اسناد ارائه نمیکنیم.
وی با بیان اینکه عدم ارائه خدمات ثبتی به معنای بیاعتبار شدن این اسناد نیست، گفت: این موضوع به این معنا نیست که اسناد دفترچهای اعتبار ندارند یا قابل تعویض نیستند؛ بلکه در حال حاضر ما به استعلامهای مربوط به این اسناد پاسخ نمیدهیم. برای مثال، اگر ملکی با سند دفترچهای بخواهد در رهن بانک قرار بگیرد یا منتقل شود، در مرحله استعلام از سازمان ثبت با مشکل مواجه خواهد شد.
قویدل در پاسخ به این پرسش که چرا برخی درخواستها با استناد به لزوم تعویض سند مالکیت پاسخ داده نمیشود، توضیح داد: این موضوع طبق قانون مشخص شده است و مهلت پنج ساله برای تعویض اسناد دفترچهای در سال ۱۳۹۹ به پایان رسیده است. بنابراین، مالکانی که ملک آنها سند دفترچهای دارد، باید از دو طریق اقدام به تعویض کنند؛ نخست، مراجعه مستقیم به واحد ثبتی مربوطه در محل وقوع ملک و دوم، مراجعه به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی به محل سکونت خود.
او با تشریح روش دوم اضافه کرد: در این مسیر، سردفتر مدارک هویتی و سند دفترچهای را دریافت کرده و درخواست را به صورت اینترنتی ارسال میکند. سپس این درخواست از طریق پست به اداره ثبت ارسال شده و در کمترین زمان ممکن، سند مالکیت تکبرگ صادر و به نشانی مالک ارسال میشود.
سخنگوی سازمان ثبت در واکنش به این پرسش که در صورت مفقود شدن سند و نیاز به صدور سند المثنی، چگونه میتوان از صدور آن برای مالک پیشین (در حالی که ملک با قولنامه به دیگری منتقل شده) جلوگیری کرد، گفت: یکی از مخاطرات اصلی معاملات عادی دقیقاً همین موضوع است. اگر شما ملکی با سند مالکیت داشته باشید و آن را با قولنامه عادی بفروشید و حتی سند را به خریدار تحویل دهید، اما انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی صورت نگیرد، از نظر دولت این ملک همچنان به نام شماست.
وی با تأکید بر اینکه معاملات عادی در دفتر الکترونیک اسناد هیچ اثری باقی نمیگذارند، گفت: سازمان ثبت متوجه نمیشود که مالک رسمی، ملک را با قولنامه به شخص دیگری فروخته است؛ مگر آنکه سند در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود تا اثر آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج گردد. تنها در این صورت است که سازمان ثبت از انتقال ملک آگاه میشود و مانع از درخواست سند المثنی توسط مالک پیشین میگردد.
او با تشریح تشریفات اخذ سند مالکیت المثنی، افزود: یکی از مدارک لازم برای این درخواست، استشهادیه سه نفر شاهد است که امضای نفر سوم باید در دفتر اسناد رسمی گواهی شود تا مفقود شدن، سوختن یا سرقت سند را تأیید کنند. اگر شخصی با وجود تحویل سند به خریدار، برای ملک درخواست سند المثنی کند، این سند قابل ابطال است و خریدار میتواند بابت کلاهبرداری یا جرم متناسب با این اقدام، شکایت کیفری مطرح کند.
قویدل در پاسخ به این پرسش که خریدارانی که ملک دارای سند مالکیت را با قولنامه عادی خریدارند چه مسیری را طی کنند، گفت: اگر ملک دارای سند حدنگار (زرد رنگ) باشد و از اول خرداد که سامانه موضوع ماده ده راه اندازی شده، خرید آن با قولنامه عادی صورت گرفته باشد، خریدار باید ابتدا ادعای خود را به همراه قولنامهها و نقشههای ملک در سامانه درج کند تا سازمان ثبت از این معامله آگاه شود.
وی با بیان اینکه این اقدام تنها گام اول است، تأکید کرد: خریدار باید حداکثر ظرف دو سال از تاریخ درج ادعا در سامانه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگستری مطرح کند تا ملک به صورت رسمی منتقل شود و دیگر چنین مخاطراتی برای ملک او متصور نباشد.
انتهای پیام/
نظر شما