مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایسکانیوز درباره وضعیت مسکن و صنعت ساخت‌وساز در ایران اظهار کرد: مشکلات بخش مسکن ناشی از کمبود نیست بلکه نشان‌دهنده سوء مدیریت است این درحالیست که ظرفیت بی‌نظیری در بخش مسکن به لحاظ نیروی انسانی متخصص، زمین و مصالح وجود دارد، اما برخی وضعیت گرانی موجود در مسکن را به کمبود زمین مرتبط می‌دانند، این ادعا با وجود اینکه ۷۳ درصد از زمین‌های کشور قابلیت کشت ندارند کنار گذاشته می‌شود بنابراین بازتاب این کمبودها سبب شده حدود ۶۰ درصد از قیمت مسکن به زمین اختصاص پیدا کند.

بیشتر بخوانید:

هزینه سرسام‌آور خرید وام مسکن / وام ۹۶۰ میلیونی یعنی چند متر خانه؟

وی با اشاره به وجود فقر شدید قوانین در بخش مسکن، ادامه داد: قوانین به گونه‌ای نگاشته شده است که دست هرکسی را برای قیمت‌گذاری باز می‌گذارد معمولا چنین رویکردی در هیچ کشوری وجود ندارد بنابراین تعیین پایه قیمتی از سوی قانون‌گذار بیش از پیش احساس می‌شود تا دولت‌ها مبنایی برای اخذ مالیات بر املاک را داشته باشند که به دلیل نبود پایه قیمتی در حوزه مسکن، مصوبات مجلس در این حوزه از ضمانت اجرایی لازم برخوردار نیست.

گودرزی از قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان قانونی غیرکارشناسی یاد کرد و گفت: با توجه به سابقه قانون‌گذاری در کشور نمی‌توان بند قانونی درباره سامان‌دهی قیمت‌گذاری بخش مسکن مشاهده کرد به همین دلیل با افزایش بهای افسارگسیخته مسکن در مدت اخیر شاهد قفل شدن صنعت ساختمان در کشور هستیم. به علاوه اینکه همین معضل سبب شده بخش بزرگی از جامعه ایرانی به مسکن مناسب دسترسی نداشته باشد که تبعات بسیار گسترده و شدیدتر خود را در سطح جامعه بر زندگی مردم گذاشته است.

وی با اشاره به اینکه مشاوران املاک با قوانین نانوشته خود نقش موثرتری از نمایندگان مجلس ایفا می‌کنند بر لزوم تنظیم‌گری در جهت تعیین مبنای قیمت‌گذاری در حوزه بازار مسکن تاکید کرد.
این کارشناس بازار مسکن جهش‌های بیش از ۱۰۰ درصدی این حوزه را عامل برهم زننده توازن میان بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی عنوان کرد و گفت: به لحاظ سودآوری بسیاری از حوزه‌های اقتصادی توان رقابت با جهش‌های ویرانگر مسکن را ندارند به همین دلیل شاهد رسوب حدود ۴۰ درصدی سرمایه‌های کشور در این بخش با ارزش افزوده صفر هستیم.

وی با بیان اینکه در کشوری مانند آلمان بازار مسکن به دو بخش مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم می‌شود، توضیح داد: مسکن مصرفی شامل مالیات ناچیز یا معاف از مالیات می‌شود در حالیکه مسکن سرمایه‌ای بالاترین سقف مالیاتی را دارد، این نوع از تنظیم‌گری مانع سوداگری و تثبیت بازار در این بخش می‌شود به طوری که اگر بخواهید خانه‌ای را که به عنوان خانه مصرفی اعلام شده است را در بازه زمانی کمتر از ۱۰ سال به فروش برسانید مشمول مالیات بر کالای سرمایه‌ای می‌شوید به همین دلیل خرید و فروش مسکن در چنین کشوری به آسانی صورت نمی‌گیرد.

گودرزی با تاکید بر اینکه وظیفه دولت و مجلس تنظیم‌گری و قانون‌گذاری است و قانون نیز به دولت تکلیف کرده تا در بحث مسکن ورود داشته باشد،‌ خاطرنشان کرد: عملکرد دولت‌ها در حوزه مسکن نقش بسزایی در رقابت‌های انتخاباتی در بسیاری از کشورها ایفا می‌کند این درحالیست که در دولت یازدهم و دوازدهم بیشترین ترک فعل را در این موضوع شاهد بودیم با این وجود دولت می‌تواند با ارائه لوایح پیشنهادی برای تنظیم‌گری در این بخش نقش بیشتری را بازی کند تا اینکه بخواهد به صورت مستقیم به عرصه ساخت‌وساز ورود کند.

کارشناس بازار مسکن با ارائه پیشنهاد خود مبنی بر تصویب قانون بهای تمام شده مسکن به منظور اجرایی شدن قوانین مالیاتی در این حوزه اظهارکرد: در کشوری مانند اتریش بهای تمام‌شده ساختمان توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت‌گذاری شده و در اختیار عموم قرار می‌گیرد تا از بی‌ثباتی جلوگیری کنند، ‌اما بازار داخلی به دلیل رها شدگی و نبود قوانین مناسب با افزایش بی‌رویه قیمت‌ها روبه‌روست به طوری که با کاهش توان خرید از سوی مردم شاهد سوء استفاده‌های بی‌مورد در این بازار هستیم.

وی برای استخراج بهای تمام شده ساختمان ارجاع به مناقصات روزانه، گزارش فهرست بها سازمان نظام مهندسی و موارد مشارکتی در ساخت را قابل اتکا دانست و افزود: از آنجا که بخش‌های درمان و مسکن به‌عنوان نیازهای ضروری بشمار می‌آیند، نباید در بازار وحشی لیبرالیستی رها شوند بنابراین لزوم ورود مجلس به بحث قیمت‌گذاری در حوزه مسکن بیش از پیش احساس می‌شود که می‌تواند چالش‌های مختلف در بخش مسکن را کنترل کند. در حالی که قوانین مالیاتی در حوزه مسکن به دلیل نبود قیمت‌گذاری در این بازار از ضمانت اجرایی لازم برخوردار نیست، از این‌رو در صورت اجرایی شدن آنها باید شاهد افزایش بیش از پیش قیمت مسکن باشیم.

گودرزی با بیان اینکه افزایش قیمت در بخش مسکن ضربات شدیدی به اقتصاد کشور وارد کرده است، گفت: تورم بیش از ۸۶ درصدی در بخش مسکن توانست بر سایر بخش‌های مولد اقتصاد اثر منفی بگذارد به علاوه اینکه سهم بسیاری از تورم عمومی کشور نیز تحت الشعاع تورم مسکن قرار گرفت و سبب افزایش بیشتر آن شد.

وی با بیان اینکه ظرفیت لازم در صورت تنظیم‌گری مناسب و رونق ساخت‌وساز برای شکست قیمتی‌ در بازار مسکن وجود دارد، به امکان بهره‌گیری از ظرفیت سایر کشورها در حوزه ساخت‌وساز اشاره کرد و افزود: در طرح مسکن مهر بعضی از شرکت‌های خارجی در مناقصات این طرح ملی شرکت کردند و موفق به اخذ پروژه شدند با این وجود زمزمه‌هایی نیز برای ورود شرکت‌های خارجی در طرح نهضت ملی وجود دارد.

گودرزی در ادامه با برشمردن ویژگی‌های مثبتی همچون ورود تکنولوژی‌ و ایجاد رقابت در بین سازندگان داخلی به تاثیر تنظیم‌گری این مشارکت‌های خارجی در صنعت ساختمان کشور اشاره کرد و گفت: در این شرایط دولت مجبور می‌شود برای سامان‌دهی و کنترل نرخ‌های خودسرانه به عرصه قیمت‌گذاری بازار مسکن ورود کند و آن را در دست بگیرد تا شاهد دستکاری قیمت‌ها توسط شرکت‌های خارجی در بازار مسکن ایران نباشد.

وی با اشاره به اختلاف شدید میان هزینه ساخت و قیمت فروش ساختمان اظهار کرد: بهای تمام شده ساخت برای هر مترمربع براساس طرح نهضت ملی مسکن و فهرست‌ بهای سازمان نظام مهندسی حدود ۸ میلیون تومان برآورد می‌شود از طرفی نیز به‌طور میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۷۷ میلیون تومان است، بنابراین چنین اختلافی میان بهای تمام‌شده ساخت و قیمت فروش آن تنها نشان‌دهنده سوء مدیریت در حوزه مسکن است.

کارشناس بازار مسکن تکنولوژی موجود در صنعت ساختمان‌سازی کشور را مناسب توصیف کرد و گفت: رعایت نکردن استانداردها و نبود نظارت کافی بر روند ساخت‌وسازها سبب شده تا کیفیت ساخت در کشور کاهش پیدا کند بنابراین می‌توان با تسهیل شرایط برای ورود شرکت‌های دانش‌بنیان به این حوزه میزان بهای تمام شده و طول مدت ساخت را کاهش داد و با ورود تکنولوژی‌های نو در این صنعت شاهد افزایش رونق در بازار بود.

وی با بیان اینکه در سایر کشورهای دنیا با تسهیل‌گری سبب افزایش رونق در صنعت ساختمان‌سازی می‌شوند، خاطرنشان کرد: عوارض و مالیات به عنوان درآمد پایدار شهرداری‌های دنیا به‌شمار می‌ِآید و این موارد با افزایش ساخت‌وساز رابطه مستقیمی دارد که در نهایت به سود شهرداری‌ها منجر خواهد شد، اما شهرداری‌های ما در اقدامی غلط با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و طولانی کردن صدور پروانه سبب بروز وقفه و کندی در روند ساخت‌وساز می‌شوند که این رویه منجر به افزایش بودجه جاری آنها و کمبود مسکن در کشور می‌شود.

کارشناس بازار مسکن با گلایه از نحوه تخصیص تسهیلات نظام بانکی به بخش مسکن، این تسهیلات را از بدترین انواع وام‌ برشمرد و گفت:‌ نمی‌توان موردی را در دنیا پیدا کرد که یک چهارم وام مسکن به عنوان اوراق دریافت شده و این میزان از وام عملا پرداخت نشود به علاوه اینکه بهره ۲۳ درصدی چنین وام‌هایی قابل توجیه نیست با این وجود نرخ سود این نوع وام‌ها در سایر کشورها حدود ۱۰ درصد و در بازپرداخت بسیار طولانی‌مدت و به‌صرفه در نظر گرفته می‌شود.

کارآموز خبرنگاری: احسان محمودی

انتهای پیام/