به گزارش خبرنگار اقتصادی ایسکانیوز، چندی پیش صفدر کشاورز، معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرده بود: «بیش از ۳۴ درصد پرونده‌های ارجاع شده به قوه قضائیه مستقیم یا غیرمستقیم با حوزه املاک و تنظیم اسناد عادی سر و کار دارد»، وی برای کاهش و التیام این حجم قابل توجه از دعاوی توسعه اسناد رسمی، طرح الزام به تنظیم سند رسمی را دوایی موثر بر این درد که گریبان‌گیر قوه قضاییه و مردم شده، دانست.
چرا اسناد رسمی مانع کلاهبرداری‌های ملکی نمی‌شوند؟
طرح ارتقاء سند رسمی چیست؟
نخست بر مبنای این طرح بنگاه‌ها و مشاوران املاک صرفاً بعد از تصویب طرح مذکور باید صرفا نقش دلال و مشاور را ایفا کرده و وارد در مقوله تنظیم سند نشوند، به بیان دیگر بنگاه‌ها از نوشتن قولنامه ممنوع خواهند شد که قهرا تنظیم در دفاتر ثبت اسناد رسمی صورت می‌گیرد. توجه به نقل و انتقالات عادی اشخاص مبحث دیگری است، که این طرح آن را دنبال می‌کند، بدین معنی که طرفین معامله باید ظرف مدت حداکثر ۴ سال اسناد عادی خود را رسمی کرده و نسبت به آن تعیین و تکلیف کنند.
ضمانت اجرای این طرح یعنی آنچه که اشخاص را ملزم به اطلاعت از این قانون می‌کند، محل اختلاف قرار گرفته است؛ زیرا از طرفی مجلس شورای اسلامی معتقد به باطل شدن سند عادی در صورت عدم ثبت رسمی در مدت ۴ ساله مذکور است و از طرف دیگر شورای نگهبان بطلان را نامشروع می‌داند که با توجه به بروز اختلاف قاعدتاً طرح مذکور باید منتظر تصمیم مجمع تشخیص مصلحت نظام بماند.
زخم قدیمی بنگاه‌ها بر قوه قضائیه
مطابق قانون یکی از دلایلی اثبات دعوا سند است، که به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شود، فلذا از این باب تشخیص عادی یا رسمی بودن سندی در دعوی بسیار حائز اهمیت و تاثیرگذار است. ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در تعریف اسناد رسمی می‌گوید: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی است»، لذا سند رسمی باید الزاماً مطابق قانون و مقررات و با دخالت مامور رسمی‌ای که صلاحیت دارد، تنظیم گردد، حال هر سندی که خارج از این تعریف باشد، سند عادی تلقی می‌شود.
پرونده‌های نزاع ملکی یکی از شایع‌ترین دعاوی موجود در دادگاه‌ها بوده که با توجه به تنوع روش‌های کلاهبرداری در بازار مسکن در حال افزایش است. مطابق آمار تقریباً ۲۰۰ هزار بنگاه املاک در کشور وجود دارد که ۱۲۰ هزار مشاور املاک با مجوز رسمی و ۸۰ هزار بنگاه بدون مجوز مشغول به فعالیت هستند. متصدیان و مدیران قضائی بر این باورند که حدود ۳۰ تا ۵۰ درصد دعاوی در دادگاه مربوط به حوزه املاک بوده و منشأ آن ارتباط مستقیم با تنظیم قراردادهای عادی مشاوران املاک اعم از قولنامه، خرید و فروش و... قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی دارد.
به همین جهت برخی معتقدند مطابق ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه که می‌گوید: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات، باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود» و چون ورود مشاوران املاک در حوزه تنظیم سند باعث تولید دعوا می‌شود، به جهت حفظ سرمایه شهروندان باید از ورود بنگاه‌ها به این حوزه جلوگیری کرد. به بیان دیگر مشاوران املاک بعد از تصویب این طرح واسطه‌ای برای رساندن طرفین معامله و توافق فرض شده و خارج از اعمال دلالی از ورود مقوله تنظیم سند بطور کلی ممنوع می‌گردند.
در پاسخ به این ادعا نیز برخی دیگر مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی و مصوبه هیئت وزیران در خصوص ساماندهی بازار املاک و اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱، بیان میکنند که به بنگاه ها اختیار تنظیم قرارداد و ثبت آن در سامانه داده شده و طرفین آزاد هستند توافقات خود را به هر صورت که قصد و رضای طرفین اقتضا کند. در فرض موافقت با قوانین آمره، نظم عمومی و اخلاق حسنه منعقد کنند.
بررسی طرح ارتقای سند رسمی
به طور کلی فارق از این مطلب که ذاتا وظیفه مشاوران املاک، رساندن طرفین معامله به یکدیگر است و تنظیم قرارداد به‌منظور عدم علم ایشان از ممنوع‌المعامله، بازداشت و محجور بودن طرفین معامله، شایسته است تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، در خصوص مهم‌ترین مزایای طرح ارتقای سند رسمی باید گفت: اولا به آن جهت که دفاتر رسمی به نحو ذاتی در تنظیم اسناد مهارت دارند لذا این طرح باعث از بین بردن عامل تولید کننده اکثر دعاوی ملکی می‌شود. ثانیا با توجه به طرح تسهیل و افزایش نامتعارف دفاتر اسناد رسمی بدون زیر ساخت‌های لازم، می‌تواند این طرح، کمکی برای معیشت دفترداران بوده و به اصطلاح دوختن دکمه‌ای باشد برای کت نامعقولی که دوخته شده است. همچنین از اختلافات مالی و قراردادی تا حد زیادی پیشگیری شده و می‌تواند واکسیناسیونی در مقابل پولشویی بشمار آید.
چرا فکری اساسی نمی‌شود؟
با توجه به عدم تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن علی الخصوص مقوله اجاره، خطرهای بسیاری از سوی مافیای سوداگر املاک مستأجران را در معرض تهدید قرار داده و پلتفرم‌های موجود بجای بهبود اوضاع، بستری مناسب برای اخلال و ماهی گرفتن از این آب گل آلود به واسطه ایجاد بی‌ثباتی، کنترل و افزایش نامتعارف قیمت را در بازار فراهم کرده است. اساسی‌ترین ضعف کنترل در عرضه بازار مسکن خصوصا اجاره درآمد بسیار ضعیف اجاره داری به دلیل جهش های نامتعارف قیمت مسکن و عدم ظرفیت در بازار مستاجرین برای تنظیم افزایش اجاره بها به میزان رشد قیمت است، چرا که مطابق آمار، سود سالیانه کسانی که خانه خود را اجاره می دهند تقریبا ۲/۴ درصد فقط در پایتخت سقوط کرده است.
اقداماتی همچون تعیین تکلیف دولت بابت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، اخذ مالیات از خانه های خالی به جای مالیات سالانه ملکی و طرحی که اخیرا در مجلس با این محتوا که "شهرداری تهران و مشابهاً دیگر شهرداری‌های کلانشهرهای کشور باید در چهره ساختمان سازها، سالیانه ۵هزار آپارتمان اجاره‌ای در پایتخت ساخته و آنها را به افراد موجود در بانک اطلاعات حمایتی اجاره دهد"، فارق از نقد های بسیار جدی ای که کارشناسان به این اقدامات وارد ساخته‌اند، می‌توان این اقدامات را صرفا مسکنی موقتی برای درد مستأجران بر شمرد، چرا که اگر از تجربیات متعدد کشورهایی همچون آمریکا، فرانسه، ترکیه، استرالیا و برخی دیگر از کشورهای نام آشنا که در حوزه سیاستگذاری‌های صحیح و موثر در مدل‌های حمایتی دولت از مستاجرین در بازار مسکن وجود دارد، به درستی بهره‌برداری و سیاستگذاری شود و عرضه و تقاضا را دولت به صورت منسجم در قالب یک پلتفرم وابسته به وزارتخانه مربوطه کنترل کند. شاید دیگر به طرح‌های موقتی و غیرجامعی همچون طرح مذکور و دیگر طرح های مشابه احساس نیاز نشود و مشکل ریشه ای حل گردد.
اگر مانند برخی کشورهای توسعه یافته عرضه و تقاضای بازار مسکن را دولت به دست بگیرد و به واسطه مثلث «زمین، وام و مالیات» بتواند سرمایه‌گذاری‌های ملکی غیرمصرف را به مصرفی تبدیل کرده و سرمایه‌گذاران را ترغیب به اجاره‌داری کند. مشکلاتی همچون تولید دعوا توسط بنگاه‌های املاک، بحران اجاره نشینی و..... تبعاً به صورت ریشه‌ای حل خواهد شد لذا تا زمانی که مشکل بازار مسکن ریشه‌ای و به صورت جامع تحت کنترل دولت و در غالب یک پلتفرم حل نگردد، طرح‌هایی که از بیانش گذشتیم صرفاً جنبه مسکن گونه داشته و نمی‌تواند از بروز مشکلات دیگر این سرطان مهلک جلوگیری کند.
خبرنگار: محمدمهدی لطیفی سیدآبادی
نظر شما