به گزارش خبرنگار اقتصادی ایسکانیوز، مصوبه جدید هیئت وزیران درباره ساماندهی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز، با هدف کنترل بارگذاری جمعیتی، مدیریت ظرفیت‌های شهری و کاهش فشار بر زیرساخت‌ها ابلاغ شده است؛ اما همچنان درباره آثار اجرایی آن بر بازار مسکن و سازوکار توسعه شهری پرسش‌هایی وجود دارد. یکی از مهم‌ترین ابهام‌ها به نحوه تعیین ظرفیت جمعیتی تهران و تأثیر آن بر امکان صدور مجوزهای ساخت‌وساز بازمی‌گردد؛ موضوعی که می‌تواند نسبت میان سیاست‌های دولت، اختیارات مدیریت شهری و نیاز واقعی خانوارها به مسکن را تغییر دهد.
سید امیر منصوری، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی و استاد دانشگاه، در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایسکانیوز، با انتقاد از رویکرد مصوبه اخیر، معتقد است هدف اصلی آن محدود کردن ظرفیت تراکم‌پذیری تهران است؛ سیاستی که اگرچه در ظاهر با عنوان بازنگری طرح‌های جامع و تعیین سقف جمعیتی دنبال می‌شود، اما در عمل می‌تواند مسیر ساخت‌وساز رسمی را محدود کند.
منصوری با اشاره به آثار احتمالی مصوبه بر بازار مسکن تهران اظهار کرد: «اگر دولت بتواند طرحی را که در این مصوبه پیش‌بینی کرده، اجرایی و عملیاتی کند، آثار مهمی بر بازار مسکن خواهد داشت؛ هرچند من بعید می‌دانم دولت بتواند آن را به‌طور کامل اجرا کند، زیرا چنین تصمیمی تبعات اجتماعی و به‌دنبال آن پیامدهای سیاسی دارد. با این حال، اگر بخواهیم موضوع را از منظر نظری بررسی کنیم، مهم‌ترین اثر آن به محدودیت‌هایی بازمی‌گردد که برای توسعه سکونتگاهی و به‌ویژه تراکم در تهران در نظر گرفته شده است.»
وی افزود: «در ظاهر، موضوع اصلی مصوبه ممنوعیت احداث شهرک‌های مسکونی در استان تهران است؛ اما اثر مهم‌تر آن بر مسکن تهران، به‌خصوص برای طبقات کم‌درآمد، در بخش دیگری از مصوبه دیده می‌شود. بر اساس این مصوبه، وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور مکلف شده‌اند طرح‌های جامع را بازنگری کنند، سقف جمعیتی شهرها را مشخص کنند و بر رعایت این سقف نظارت داشته باشند.»
این استاد دانشگاه با اشاره به اختلاف رویکرد دولت و مدیریت شهری تهران درباره تراکم‌سازی تصریح کرد: «به نظر می‌رسد سیاست دولت این است که از طریق شورای عالی شهرسازی و معماری، با افزایش تراکم در تهران مخالفت کند. در مقابل، شهرداری تهران به دلایل مختلف، از جمله تأمین درآمد و پاسخ‌گویی به بخشی از نیازهای شهر، به استفاده از ظرفیت‌های تراکم‌سازی تمایل دارد.»
منصوری ادامه داد: «شهرداری از ظرفیت کمیسیون ماده ۵ برای تغییر ضوابط و افزایش تراکم استفاده می‌کند؛ اقداماتی که ممکن است بخشی از آن‌ها قانونی و بخشی دیگر محل اختلاف باشد. در چنین شرایطی، افزایش تراکم هم می‌تواند درآمد شهرداری را بیشتر کند و هم بخشی از فشار تقاضا برای مسکن را کاهش دهد. از طرف دیگر، دولت نیز تلاش کرده است با مکاتبات و پیگیری‌های مختلف، محدودیت‌هایی در این زمینه اعمال کند، اما این اقدامات به نتیجه موردنظر نرسیده است.»
وی با اشاره به سازوکار پیش‌بینی‌شده در مصوبه اخیر گفت: «به نظر من، دولت از طریق این مصوبه به دنبال ایجاد یک مبنای قانونی برای محدود کردن تراکم است. وقتی شورای عالی شهرسازی و معماری، که ترکیب آن عمدتاً از اعضای دولت تشکیل شده، مأمور بازنگری طرح جامع و ظرفیت جمعیتی تهران می‌شود، این احتمال وجود دارد که نتیجه بازنگری، تثبیت ظرفیت فعلی و جلوگیری از افزایش بیشتر تراکم باشد. در چنین شرایطی، هرگونه صدور مجوز فراتر از سقف تعیین‌شده می‌تواند با محدودیت مواجه شود.»
تعیین سقف جمعیتی تهران مبنای علمی روشنی ندارد
منصوری در پاسخ به این پرسش که آیا تعیین سقف جمعیتی برای تهران با تکالیف ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه در تعارض است، اظهار کرد: «برنامه هفتم توسعه به‌صورت مستقیم درباره تراکم داخل شهرها صحبت نکرده است؛ اما از منظر کلی، سیاستی که بر اساس آن توسعه ظرفیت سکونتگاهی محدود شود، با جهت‌گیری توسعه‌ای این برنامه در تعارض قرار می‌گیرد. بنابراین، تعارض در اینجا بیشتر جنبه غیرمستقیم و محتوایی دارد، نه اینکه مصوبه صراحتاً حکمی را نقض کرده باشد که درباره تراکم داخل شهر وضع شده است.»
وی با انتقاد از مبنای تعیین ظرفیت جمعیتی شهرها افزود: «اصل تعیین ظرفیت جمعیتی برای یک شهر، به شکلی که بخواهیم یک عدد قطعی و غیرقابل تغییر برای آن مشخص کنیم، از نظر علمی محل بحث است. هیچ مرجع علمی نمی‌تواند صرفاً یک عدد اعلام کند و بگوید جمعیت یک شهر به هیچ عنوان نباید از آن فراتر برود. اعداد و برآوردهای جمعیتی معمولاً بر اساس فرضیات و مطالعات مختلف تعیین می‌شوند و نمی‌توان آن‌ها را به‌عنوان یک سقف قطعی و تغییرناپذیر در نظر گرفت.»
این کارشناس حوزه شهرسازی با طرح پرسش‌هایی درباره اعداد مطرح‌شده برای جمعیت‌پذیری تهران تصریح کرد: «وقتی اعدادی مانند ۱۳ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر یا ۱۶ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر به‌عنوان جمعیت فعلی مجموعه شهری تهران مطرح می‌شود و در مقابل، عدد دیگری به‌عنوان ظرفیت نهایی جمعیت پیشنهاد می‌شود، باید مشخص باشد این اعداد بر اساس چه مطالعاتی به دست آمده‌اند. چه نهادی این ظرفیت را تعیین کرده و کدام مرجع قانونی آن را تصویب کرده است؟ صرف انتشار یک مقاله یا طرح یک برآورد کارشناسی، نمی‌تواند مبنای تعیین تکلیف برای آینده یک کلان‌شهر باشد.»
منصوری با تأکید بر اینکه کنترل مهاجرت به کلان‌شهرها به سیاست‌های اقتصادی و اجتماعی نیاز دارد، گفت: «اگر هدف این است که جمعیت کمتری به تهران مهاجرت کند، باید ابزارهای مؤثر بر مهاجرت را مدیریت کرد. وقتی سرمایه‌گذاری و ایجاد اشتغال در تهران ادامه دارد و فرصت‌های اقتصادی همچنان در این شهر متمرکز است، نمی‌توان صرفاً با تعیین یک سقف جمعیتی یا اعلام ممنوعیت، مانع ورود جمعیت شد. سیاست‌گذار باید ابتدا علت مهاجرت را هدف قرار دهد و برای آن راه‌حل ارائه کند.»
وی افزود: «به اعتقاد من، بخشی از این رویکرد بیشتر جنبه سیاسی دارد و تلاش می‌شود با استفاده از مفاهیم و ابزارهای فنی، محدودیت‌های موردنظر توجیه شود. با این حال، اجرای چنین سیاستی نیز ساده نیست و با مقاومت‌ها و پیامدهای مختلفی روبه‌رو خواهد شد.»
با توقف تراکم، ساخت‌وساز تهران صرفه اقتصادی خود را از دست می‌دهد
این استاد دانشگاه با هشدار درباره پیامدهای احتمالی اجرای کامل محدودیت‌های تراکم‌سازی اظهار کرد: «اگر روزی این سیاست به‌طور کامل اجرا شود و سقف جمعیتی مصوب به مبنای قطعی صدور مجوزها تبدیل شود، ممکن است شهرداری دیگر امکان صدور مجوز تراکم بیشتر از آن سقف را نداشته باشد و فعالیت کمیسیون ماده ۵ نیز با محدودیت جدی مواجه شود.»
وی ادامه داد: «در چنین شرایطی، ساخت‌وساز در تهران ممکن است صرفه اقتصادی خود را از دست بدهد. وقتی سازنده نتواند متناسب با هزینه‌های زمین و ساخت، تراکم موردنیاز را دریافت کند، انگیزه اقتصادی برای تخریب و نوسازی یا احداث ساختمان جدید کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه، ممکن است حجم ساخت‌وساز در تهران به‌شدت افت کند و حتی در بخش‌هایی عملاً متوقف شود.»
منصوری با اشاره به تأثیر چنین وضعیتی بر مستأجران و خانوارهای فاقد مسکن ملکی تصریح کرد: «در این سیاست باید تکلیف خانوارهایی که اکنون در تهران زندگی می‌کنند و به مسکن نیاز دارند، مشخص شود. بر اساس آماری که من به آن اشاره کرده‌ام، حدود ۵۱ درصد جمعیت تهران فاقد مالکیت مسکن هستند. این گروه بخش مهمی از بازار اجاره را تشکیل می‌دهند و باید دید در صورت محدود شدن ساخت‌وساز، چه راهکاری برای تأمین نیاز آن‌ها وجود خواهد داشت.»
وی با انتقاد از مقایسه وضعیت تراکم شهری ایران با شهرهای اروپایی بدون توجه به تفاوت‌های اقتصادی و اجتماعی افزود: «گاهی برای توجیه محدودیت تراکم به نمونه‌هایی از شهرهای اروپایی اشاره می‌شود؛ اما باید شرایط بازار مسکن و وضعیت مستأجران در این کشورها را نیز در نظر گرفت. اجاره‌نشینی در کشورهای اروپایی الزاماً همان شرایط و هزینه‌هایی را ندارد که یک خانوار ایرانی در بازار اجاره تجربه می‌کند. بنابراین، نمی‌توان بدون توجه به تفاوت‌های اقتصادی و اجتماعی، صرفاً تراکم شهری را با یکدیگر مقایسه کرد.»
منصوری در پایان تأکید کرد که محدود کردن تراکم بدون ارائه راهکار جایگزین برای تأمین مسکن، می‌تواند فشار بیشتری بر گروه‌های کم‌درآمد وارد کند و گفت: «اگر قرار است توسعه شهری محدود شود، باید هم‌زمان برای تأمین مسکن خانوارهایی که در تهران زندگی می‌کنند، برنامه مشخصی وجود داشته باشد. نمی‌توان فقط درباره آلودگی هوا، ترافیک و محدودیت‌های زیرساختی صحبت کرد، اما نیاز میلیون‌ها نفر به مسکن و وضعیت خانوارهای مستأجر را نادیده گرفت.»
انتهای پیام/
نظر شما