فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی ایسکانیوز، درباره طرح مسکن استیجاری اظهار کرد: این طرح تقریباً دو سال پیش و در ابتدای فعالیت دولت مطرح شد و در آن زمان اعلام شد که ۷۰ هزار واحد مسکن استیجاری ایجاد و در اختیار زوجهای جوان یا افراد فاقد مسکن قرار خواهد گرفت.
وی افزود: در حال حاضر صحبت از اجرای حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی است؛ یعنی نسبت به هدفگذاری اولیه، تنها بخش کوچکی از طرح قرار است عملیاتی شود.
ایلاتی ادامه داد: حتی اگر فرض کنیم همان ۷۰ هزار واحد هدفگذاریشده بهطور کامل ساخته میشد، این تعداد معادل یک درصد از مجموع حدود هفت میلیون واحد مسکونی موجود در بازار اجاره است. بنابراین، طرح مسکن استیجاری در بهترین حالت میتواند شرایط اجاره را برای یک درصد مستأجران بهبود دهد و ۹۹ درصد مستأجران از مزایای آن بهرهمند نخواهند شد.
ساخت مسکن باید در اولویت باشد
این کارشناس بازار مسکن درباره ضرورت اجرای طرح مسکن استیجاری گفت: اصل این اقدام مثبت است، اما اجرای آن با تأخیر همراه شده است. این طرح باید حدود ۳۰ سال پیش آغاز میشد. اگر از آن زمان هر سال ۷۰ هزار واحد مسکن استیجاری ساخته میشد، امروز نزدیک به دو میلیون و ۱۰۰ هزار واحد از این نوع مسکن در کشور وجود داشت و میتوانست بخشی از مشکل بازار اجاره را حل کند.
وی تصریح کرد: در شرایط فعلی، اولویت وزارت راه و شهرسازی و طرح نهضت ملی مسکن باید ساختوساز باشد. واحدهای مسکن استیجاری باید خریداری و سپس بهصورت اجارهداری در اختیار زوجها یا افراد واجد شرایط قرار بگیرند؛ در حالی که با هزینه خرید یک واحد مسکونی آماده، میتوان چند واحد مسکونی جدید احداث کرد.
ایلاتی افزود: زمانی که منابع مالی محدود است، اولویت باید به ساخت مسکن اختصاص پیدا کند، نه توسعه مسکن استیجاری دولتی. در چنین شرایطی، به جای خرید واحدهای آماده، میتوان با همان منابع تعداد بیشتری واحد مسکونی ساخت.
نبود زیرساخت اجارهداری حرفهای
وی با اشاره به تجربه کشورهای مختلف در زمینه مسکن استیجاری اظهار کرد: در بسیاری از کشورها، شهرداریها نقش اصلی را در این حوزه ایفا میکنند و بخش عمده اجارهداری نیز بر عهده آنهاست؛ زیرا دولتها معمولاً ساختار مستقیمی برای اداره و بهرهبرداری از واحدهای استیجاری ندارند.
کارشناس بازار مسکن افزود: اگر واحدهای مسکن استیجاری خریداری شوند، مشخص نیست چه نهادی مسئول اجارهدادن، بهرهبرداری، نگهداری و تعمیرات آنها خواهد بود. همچنین جابهجایی مستأجران، پیگیری مسائل حقوقی و وصول اجارههای معوق، نیازمند ساختار مشخص و نیروی حرفهای است؛ در حالی که چنین زیرساختی در دولت ایجاد نشده است.
ایلاتی تاکید کرد: در قوانین کشور پیشبینی شده بود که شرکتهای اجارهداری حرفهای شکل بگیرند و این مسئولیتها را بر عهده بگیرند، اما تا زمانی که چنین شرکتهایی ایجاد نشدهاند، طرح مسکن استیجاری از نظر اجرایی ناقص خواهد بود. با وجود این ایرادها، اصل طرح مسکن استیجاری اقدام درستی است، اما در حوزه اجرا با نواقص جدی مواجه است.
سقف ۲۵ درصدی اجارهبها قابل دفاع است
ایلاتی درباره قانون تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها گفت: بسیاری از کشورها تجربه تعیین سقف اجارهبها را داشتهاند و از این سازوکار برای کنترل هیجانات بازار استفاده میکنند. زمانی که نرخ تورم از سطح مشخصی بالاتر میرود، دولتها برای جلوگیری از افزایش شدید اجارهبها، سقف مجاز تعیین میکنند.
وی افزود: اصل تعیین سقف اجارهبها درست است و میتواند به کنترل هیجانات بازار اجاره کمک کند. این سیاست از نظر اقتصادی نیز قابل دفاع است؛ زیرا در شرایط تورم ۵۰ تا ۶۰ درصدی، ارزش ملک مالکان نیز به همین میزان افزایش پیدا میکند. بنابراین، درآمد اجاره تنها منفعت مالک نیست و مالکان از افزایش ارزش سرمایهای ملک نیز برخوردار میشوند؛ در حالی که بابت این افزایش ارزش، مالیاتی پرداخت نمیکنند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: از این منظر، تعیین سقف برای افزایش اجارهبها منطقی است، اما مسئله اصلی، نحوه اجرای این قانون است.
اجرای سقف اجاره به سامانه املاک و اسکان وابسته است
ایلاتی گفت: اجرای قانون سقف افزایش اجارهبها به سامانه املاک و اسکان وابسته است. این سامانه باید بتواند زیرساخت لازم برای شناسایی واحدهای مسکونی، مالکان و قراردادهای اجاره را فراهم کند.
وی ادامه داد: در حال حاضر در این حوزه ضعفهایی وجود دارد و باید سامانههای مربوط تکمیل و سازماندهی شوند. با این حال، روندی که در وزارت راه و شهرسازی مشاهده میشود، دورنمای چندان امیدوارکنندهای درباره تکمیل و ساماندهی سامانه املاک و اسکان ارائه نمیدهد.
کاهش تعهدات دولت در بازار مسکن
این کارشناس بازار مسکن درباره چشمانداز بازار مسکن اظهار کرد: دولت عملاً تعهدات خود را در حوزه مسکن کاهش داده است. اگر دولت بتواند پروژههای نهضت ملی مسکن را، از جمله حدود ۶۵۰ هزار واحدی که ثبتنام آنها انجام شده و عملیات اجراییشان آغاز شده است، به پایان برساند، اقدام بزرگی انجام داده است.
ایلاتی افزود: در بخش دولتی، برنامه جدی و مشوق بزرگی برای توسعه بازار مسکن مشاهده نمیشود. در بخش خصوصی نیز به دلیل شرایط اقتصادی موجود، تمایل به ساختوساز کاهش یافته است.
وی با اشاره به یکی از آثار شرایط رکودی بازار مسکن گفت: رکود فعلی باعث شده است بسیاری از سرمایهگذاران سنتی و غیرحرفهای از بازار مسکن خارج شوند. این موضوع میتواند فرصتی برای ورود سرمایهگذاران حرفهای به بازار باشد.
ضرورت ورود سرمایهگذاران حرفهای
ایلاتی ادامه داد: سرمایهگذاران حرفهای میتوانند با نگاه منطقی، پذیرش سودهای معقول و رویکردی صنعتی به ساختوساز وارد شوند. این تغییر رویکرد میتواند چرخه ساختوساز را با سرعت و عرضه بیشتری به حرکت درآورد و به عبور بازار مسکن از شرایط رکودی کمک کند.
این کارشناس بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: در صورتی که سرمایهگذاران حرفهای جایگزین سرمایهگذاران غیرحرفهای شوند و ساختوساز از حالت سنتی فاصله بگیرد، امکان افزایش بهرهوری، کاهش هزینهها و افزایش عرضه مسکن فراهم خواهد شد.
انتهای دوم /
نظر شما